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買うか、借りるか

住宅は人生最大の買い物と言われて久しいものです。
日本人の頭には「夢のマイホーム」という一種神話のようなフレーズもありますよね。
でも、家を買ったら買ったで固定資産税などの固定費は問答無用で保有する限りかかります。
今回は、住宅は買うべきか借りるべきかを考えます。

住宅市場の現状を整理する

住宅金融支援機構の調査に面白い結果が載ってたので、これを元に事業者、一般消費者、ファイナンシャルプランナーが何を考えているかを見ていきましょう。

住宅事業者

よると、平成30年度の住宅の販売または受注について、住宅事業者内では楽観的な見方が大勢を占めていることがわかります。
理由を見てみると、消費増税前の駆け込み需要を要因としている事業者が多く、次いで低廉な住宅ローンの金利、と続きます。
ただ、親切住宅の着工数を見る限り、持ち家の着工数は横ばいで、若干ですが借家の割合が多い、という傾向がここ数年続いているみたいです。

一般消費者

同じ調査の中で、一般消費者の半分以上が、平成30年度を住宅の買い時と考えているみたいです。その理由を見てみると、ここでも消費増税が挙がっています。
また、半分近くが、どちらとも言えないとも答えている事から、推測ですが、2022年の生産緑地一斉放出による住宅の資産としての価値が毀損される事を危惧しているのではないかと思われます。

ファイナンシャルプランナー

この層は一般消費者よりもさらに前のめりで、6割以上が今が買い時と考えている模様です。
ただ、ファイナンシャルプランナーは独立系もいれば保険屋はじめいろんな事業者からキックバックをもらっている人まで様々なので、この数字を見て、何が何でもマイホーム、とは考えない方がいいでしょう。

住宅にかかる固定費

賃貸にしろ、持ち家にしろ、住み続ける以上なにがしかのお金はかかり続けます。
それぞれ代表的なものを挙げていきます。

借家にかかる費用

  • 敷金
  • 礼金
  • 更新料
  • 家賃
家賃さえ払ってればおしまいではなく、入居時には敷金と礼金がかかりますし、定期的に更新料もかかってきます。
また、大家さんも商売なので、もしかしたら家賃の値上げ交渉を持ちかけられる可能性もあります。

持ち家にかかる費用

  • 仲介業者への手数料
  • 住宅の購入費用(ローン)
  • 固定資産税
  • 住宅のメンテナンス費用
車なんかと同じで、この手の固定資産は買ったらお終いではありません。
こちらのサイトで具体的な計算ができますが、これも買ったが最後、あとは売り払うか譲渡するなりするまで、固定資産税は永遠にかかり続けます。
地方自治体にとって固定資産税は重要かつかなり大口の税収源なので、この辺の料率が変わる事は残念ながらおそらく金輪際ないでしょう。
住宅ローンも、空前の低金利とは言え、やはりそれなりの額を返済完了まで持っていかれますので、頭金がいくら用意できるかがポイントになるでしょう。

賃貸のメリット・デメリット

メリット

賃貸住宅は、最初の契約時の最低居住期間さえクリアすれば、あとはいつ引っ越そうがその人の勝手である事が最大のメリットと言えそうです。
隣近所にどうしても受け入れられない人がいたら、引っ越せば全部リセット。
ここはかなり大きいのではと思います。

デメリット

残念ながら、大家さんと交渉でもしない限り、その物件をどれだけ気に入ったとしても、それは居住者の資産には永遠になりません。
基本的には決まった額を大家さんに払い続けて、住ませてもらう事になります。

持ち家のメリット・デメリット

メリット

住宅ローンを払い終えたら、晴れてその土地と建物はあなたのものです。
返済が終わる頃には居住部分の価値はゼロになっているでしょうが、土地に路線価が設定されている以上、少なからずあなたの資産になるでしょう。
よく、借りるより買った方が安い、と言われる所以はここにあります。

デメリット

たとえどれだけ気に入らない人が隣人になったとしても、気軽にお引越しとは行かないでしょう。
仮に購入直後の物件を即売却したとしても、残念ながら購入額は全額は戻ってこないでしょう。
頭金プラスアルファを無駄にドブに捨てる事になりますが、そうまでして気に入らない人数人のために引っ越せるでしょうか。
こう言われた時に皆「うっ…」となります。
ここである程度の覚悟がなければそもそも家を買ってはいけないと考えます。

で、結局どっち?

賃貸であれ持ち家であれ、住宅にはメリットもデメリットも存在しますし、パーフェクトな物件なんてこの世に存在しません。
では、どっちがいいのでしょうか。
その問いに答えるためには、1つはっきりさせておきたいことがあります。
それは、皆さんが将来にわたって何がしたいのか、明確になってますか?という事です。
  • 将来結婚したいのかどうか
  • 子供が欲しいのかどうか
  • どこにどれくらい住んでたいのか
  • 会社の転勤はどれくらいあるのか
  • 将来の見込み収入は、見込み支出は
ざっと考えただけでこれくらいありますが、どれくらい明確に答えられるかどうかによって、答えは変わってきます。
住宅を買うという選択は冗談抜きで失敗すればその後の人生計画の破たんや一家離散、離婚などが待っています。少なくとも上で書いたように、消費増税前の駆け込みで買うような性質のものではありません。
世知辛い世の中ですが、資金繰りは人生において重要な構成要素です。
こちらでも書きましたが、ライフプランを考え抜いた上でこのような大きな買い物は行うべきです。
  • 資金繰りが許すかどうか
  • 転勤などで住宅が購入と同時に無駄になる事がないか
  • 事前の購入予定地域の交番に犯罪件数や頻度の聞き込みを行い問題がないか
  • その地域の賃貸価格と比較して、購入後の固定資産税含む支払いにおいて得があるのかどうか
ここまで全て確認ができているのであれば、借りるよりは買った方が、老後の生活費の観点から見ると、住宅は買いであると私は考えます。
特に太字で示した通り、大きな買い物は損得、要は投資家としての目線を持つことが肝要であると考えます。
…この話題は結局住む地域と各自の事情で答えがいかようにでも変わってしまうのが、議論を難しくしているとつくづく感じます。

まとめ

最後の方は取り止めのない話になってしまいましたが、大きな買い物はすなわち投資と同じである、と考えれば、闇雲に消費増税前の駆け込みに走る事もなくなるでしょう。
住宅は人生最大の買い物。この事を認識した上で、買うか借りるかの選択をしてみてください。
この記事が何かのお役に立てば幸いです。

Source: 積立投資健忘録

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